Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje nuolat stebimas didelis pardavimo sandorių aktyvumas, fiksuojamas naujų butų rezervacijų bumas. Tačiau skubotas būsto įsigijimas ar pardavimas gali lemti klaidas, kurios vėliau virsta finansiniais nuostoliais ir ilgalaikiais teisiniais ginčais. Pardavėjai, parduodami būstą, dažnai prašo pirkėjo sumokėti avansą, tikėdamiesi, kad jį pasiliks kaip nuostolių atlyginimą, jei pirkėjas atsisakys sudaryti galutinį pirkimo sandorį. Tačiau teisinis reguliavimas ir teismų praktika pateikia kitokį atsakymą.
Avansinio apmokėjimo samprata ir paskirtis
Avansas - tai mokėjimas, atliekamas būsimų mokėjimų, vykdant pagrindinę sutartį, sąskaita. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 6.309 straipsnio 2 dalį, pinigų sumos sumokėjimas asmeniui, įsipareigojusiam parduoti daiktą, yra pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Avansas atlieka atsiskaitymo funkciją, kuri gali būti panaudota tik tuo atveju, jei ateityje atsiranda mokėjimo pareiga, t. y. sudaroma galutinė pirkimo-pardavimo sutartis. Jei pagrindinė sutartis nesudaroma, tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Būtina įvertinti, ar šalys nebuvo susitarusios kitaip - pavyzdžiui, kad avansas atliks netesybų (užtikrinamąją) funkciją.
Avansinio apmokėjimo grąžinimas ir išimtys
Avansą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti jį grąžinti visais atvejais, išskyrus tuos, kai tarp šalių yra sudaryta preliminarioji sutartis. Šioje sutartyje gali būti numatyta, kad avansas lieka pardavėjui kaip jo nuostolių atlyginimas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Tokia sąlyga galioja tik tuo atveju, jei pagrindinė sutartis nesudaroma dėl paties pirkėjo kaltės, o pardavėjas sutartį vykdė tinkamai ir netrukdė pirkėjui sudaryti pagrindinės sutarties. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje ne kartą yra konstatavęs, kad avansas atlieka mokėjimo funkciją, kuria gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jei pagrindinė sutartis nėra sudaroma, mokėjimo prievolė avansą sumokėjusiai šaliai neatsiranda.
Vis dėlto, remiantis sutarčių laisvės principu, preliminariąją sutartį sudarančios šalys gali susitarti, kad sumokamas avansas atliks ne tik mokėjimo, bet ir netesybų (užtikrinamąją) funkciją. Tokiu atveju, jei pagrindinė sutartis nebus sudaryta, avansas bus laikomas iš anksto nustatytais minimaliais avansą gavusios sutarties šalies nuostoliais. Jei preliminarioje sutartyje įtvirtinta, kad avansas atlieka ir užtikrinimo funkciją, pagrindinės sutarties nesudarymo atveju avansą gavusi šalis turi teisę jį pasilikti ir neprivalo grąžinti.
Sąlygos avansui pasilikti
Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką, avansą gavusi šalis turi teisę jį pasilikti nesudarius pagrindinės sutarties tik esant dviem kumuliacinėms sąlygoms:
- Avansą sumokėjusi sutarties šalis atsisako ar vengia sudaryti pagrindinę sutartį.
- Šis atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį yra nepagrįstas.
Tai reiškia, kad neužtenka konstatuoti vien tik fakto, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta per preliminariojoje sutartyje nustatytą laiką. Būtina nustatyti ir tai, kad avansą sumokėjusios šalies vengimas ar atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra nepagrįstas. Priežastys, dėl kurių avansą sumokėjusi šalis gali atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, turi būti objektyvios ir nuo jos valios nepriklausančios aplinkybės, pavyzdžiui, kitos sutarties šalies neteisėti veiksmai ar kitos rizikos, kurios nėra prisiėmusi avansą sumokėjusi šalis.
Nuostolių atlyginimas ir civilinė atsakomybė
Jei pagrindinė turto pardavimo sutartis nesudaroma dėl pirkėjo kaltės, o preliminariojoje sutartyje nėra numatyta, kad avansas atlieka netesybų funkciją, pirkėjas gali reikalauti pardavėjo grąžinti sumokėtą avansą. Tokiu atveju kyla klausimas, kaip elgtis pardavėjui, patyrusiam nuostolių. Svarbu žinoti, kad tiek pirkėjas, tiek pardavėjas gali reikalauti vienas iš kito atlyginti patirtus nuostolius. Tačiau tokiu atveju reikės įrodyti įstatyme nustatytas civilinės atsakomybės sąlygas: neteisėtus veiksmus, kaltę ir priežastinį ryšį.
Avanso ir rankpinigių skirtumai
Teisininkai pabrėžia esminius skirtumus tarp avanso ir rankpinigių. Dalinis perkamo daikto kainos sumokėjimas praktikoje įprastai vadinamas avansu. Rankpinigiai teisine prasme traktuojami iš esmės identiškai, tačiau turi skirtingas funkcijas ir taikymą:
- Avansas: Dalies kainos sumokėjimas, kuris įskaitomas į galutinę kainą sudarius pagrindinę sutartį. Jei sutartis nesudaroma, avansas gali būti grąžinamas, nebent sutartyje numatyta kitaip.
- Rankpinigiai: Sutarčių užtikrinimo būdas. Jei sutartis nėra įvykdoma iš pardavėjo pusės, jis privalo grąžinti pirkėjui dvigubą rankpinigių sumą. Jei sutartis nėra įvykdoma iš pirkėjo pusės, sumokėti rankpinigiai automatiškai lieka pardavėjui. Svarbu, kad rankpinigiai negali būti mokami pagal preliminariąją sutartį - tik pagal sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį.
Jei pagal preliminariąją sutartį sumokėta dalis kainos nėra aiškiai įvardinta kaip rankpinigiai, ji teisiškai bus laikoma avansu.
Kaip išvengti nesusipratimų: patarimai
Norint išvengti teisinių ginčų ir finansinių nuostolių, rekomenduojama vadovautis šiais principais:
- Visais atvejais dalies perkamo daikto kainos mokėjimą vadinti ir laikyti avansu.
- Prieš mokant avansą, visuomet sudaryti rašytinę sutartį (preliminariąją, rezervacinę ar pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį).
- Sudaromoje sutartyje aiškiai įtvirtinti punktą, numatantį, kad sutarties pažeidimo atveju avansas lieka pardavėjui kaip bauda (netesybos), arba avansas grąžinamas pirkėjui bei sumokama avanso dydžio bauda (netesybos), priklausomai nuo to, kuri iš šalių pažeidė sutartį. Svarbu nurodyti, kokiais atvejais sutartis laikoma pažeista iš pardavėjo, o kokiais - iš pirkėjo pusės.
- Jei įmanoma, pinigus perduoti bankiniu pavedimu, aiškiai nurodant mokėjimo paskirtį (avansas, rankpinigiai). Tai bus puikus įrodymas ateityje.
- Jei mokama grynaisiais pinigais, būtina užfiksuoti mokėjimo faktą abiem šalims pasirašant grynųjų pinigų priėmimo-perdavimo aktą arba įtvirtinant atitinkamą punktą sutartyje. Atkreipkite dėmesį į įstatymo nustatytą maksimalią grynųjų pinigų mokėjimo ribą (šiuo metu virš 5000 eurų grynaisiais mokėti draudžiama, gali grėsti administracinė atsakomybė ir baudos).
- Prieš sudarant sutartį, patikrinkite, ar perkamas daiktas priklauso pardavėjui ir ar jis nėra areštuotas ar įkeistas.
Rizikos valdymas | Procesas ir metodai | Realaus laiko pavyzdžiai | per 14 min.
Teisinės pasekmės ir ginčų trukmė
Nesąžiningi pardavėjai, nesilaikydami sutarties sąlygų, gali pasilikti gautus pinigus, o pirkėjams tenka ilgai ir varginančiai juos susigrąžinti teismų keliu. Tokie ginčai gali tęstis metus. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto rinkoje dažnai pasitaiko atvejų, kai pirkėjai sumoka 5% nuo turto vertės siekiantį avansą, o vėliau vystytojas ar pardavėjas nesilaiko žadėtų sąlygų ir atsisako grąžinti pinigus. Nors teismas gali priteisti pinigų grąžinimą, procesas gali užtrukti apie metus.
Atitikties įstatymams ir administracinė atsakomybė
Svarbu atkreipti dėmesį į įstatymų nustatytus reikalavimus. Pavyzdžiui, mokėjimų grynaisiais pinigais limitai yra reglamentuoti. Viršijus nustatytą sumą grynaisiais pinigais, gali būti taikoma administracinė atsakomybė ir skirtos piniginės baudos, kurių dydis svyruoja nuo 100 iki 4000 eurų, priklausomai nuo pažeidimo aplinkybių.
Taip pat svarbu atsiminti, kad viešoje erdvėje paskleisti žodžiai, komentarai ar įrašai socialiniuose tinkluose gali turėti konkrečių teisinių pasekmių. Už žodžius viešojoje erdvėje atsakomybė gali būti tokia pati kaip ir tradicinėje žiniasklaidoje. Asmeniui, kurio garbė ir orumas pažeidžiami paskleidžiant tikrovės neatitinkančią informaciją, gali kilti teisinė atsakomybė, įskaitant turtinės ir neturtinės žalos atlyginimą.
tags: #avansinio #mokejimo #grazinimas #ir #bauda #istatymas