Parduoti butą, kurį esate įsigiję su banko paskola, gali atrodyti kaip sudėtingas procesas. Tačiau, laikantis tinkamų žingsnių ir žinant svarbiausius aspektus, šis procesas gali tapti aiškus ir sklandus. Buto pardavimas su paskola - tai procesas, kai jūs parduodate nekilnojamąjį turtą (NT), tačiau jame vis dar yra negrąžinta banko paskola. Tai nereiškia, kad jūs negalite parduoti buto, tačiau tai gali kelti tam tikrų iššūkių ir reikalauti papildomų veiksmų.
Svarbu žinoti, kad bankas turi pirmenybę ir pirmiausiai turi būti išmokėta paskolos suma, prieš jums gaunant likusią sumą už butą. Tinkamai pasiruošus ir bendradarbiaujant su profesionaliais specialistais, šis procesas gali vykti sklandžiai ir efektyviai.
Esminiai aspektai parduodant butą su paskola
Banko vaidmuo ir leidimas parduoti
Prieš pradedant pardavimą, turite susisiekti su banku ir aptarti galimus veiksmus bei negrąžintos paskolos sumą. Buto pardavimas su paskola įmanomas tik gavus banko leidimą. Tokiu atveju jums reikia kreiptis į paskolą suteikusią kredito įstaigą.
Jums bus išduota pažyma arba leidimas, kuriame bus nurodyta, kokiomis sąlygomis galimas įkeisto turto pardavimas. Šiame leidime bus nurodyta pinigų suma, kuri turi būti pervesta į banko nurodytą sąskaitą, tam, kad kreditas būtų visiškai padengtas.
Bankas į patį pardavimo procesą nesikiša. Jo vaidmuo yra išduoti leidimą turtą parduoti ir užtikrinti, kad kreditas būtų padengtas. Svarbu paminėti, kad banko išduota pažyma ar leidimas galioti trumpą laiką, todėl į banką geriausia būtų kreiptis jau tada, kai atsiranda potencialus būsto pirkėjas.
Paskolos grąžinimo terminai ir sąlygos yra įtraukti į paskolos sutartį. Padengus paskolą, klientas gauna informaciją apie reikalingą apmokėjimą už hipotekos išregistravimą.
Ar reikės padengti neišmokėto kredito likutį?
Vienas iš dažniausiai užduodamų klausimų yra, ar pardavus butą reikės pačiam padengti neišmokėtą kredito likutį. Atsakymas priklauso nuo situacijos ir parduodamo buto kainos. Jei parduodama kaina padengia paskolos likutį ir palūkanas, bankas nepareikalaus papildomų sumų. Tačiau, jei buto pardavimo kaina yra mažesnė nei paskolos likutis ir priskaičiuotos palūkanos, jūs būsite atsakingi už skirtumą, kurį reikės sumokėti bankui. Pavyzdžiui, jei banko paskolos likutis yra 50 000 EUR, o buto pardavimo kaina tik 45 000 EUR, jūs turėsite sumokėti likusius 5 000 EUR.
Dažnai sklandantis mitas, kad parduodant būstą, kuris įkeistas bankui, pirmiausia reikia pačiam sumokėti likusią skolą. Tai nėra tiesa. Iš tiesų likusią skolą už jus padengs pirkėjas, kuris pirkdamas turtą perves pinigus tiesiogiai kredito įstaigai. Pavyzdžiui, jei už 100 000 EUR parduosite būstą, už kurį bankui dar esate skolingi 20 000 EUR, tokiu atveju šią dalį tiesiogiai bankui padengs pirkėjas arba pirkėjo pasirinktas kreditorius, o į savo banko sąskaitą gausite likusius 80 000 EUR.
Kainos skirtumas, pardavus turtą už didesnę sumą, negu mokėtinos paskolos likutis ir priskaičiuotos palūkanos, be abejonės, lieka pardavėjui (klientui), o ne bankui.
Pasiruošimas buto pardavimui su paskola
Buto pardavimas su paskola yra ganėtinai sudėtingas procesas, reikalaujantis nemažai laiko ir pasiruošimo. Jūs, kaip pardavėjas, esate suinteresuoti atlikti viską kuo sklandžiau bei greičiau. Tam reikia ne tik tinkamos reklamos, bet ir tam tikrų teisinių aspektų sutvarkymo bei NT rinkos stebėjimo. Buto pardavimas su paskola taps žymiai paprastesniu, jei turėsite aiškų planą, kuriame numatysite, kada ir kokius veiksmus atliksite.
Buto būklės patikrinimas ir paruošimas
Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti. Jeigu susiradus pirkėją paaiškėtų, kad turto dokumentai nėra tvarkingi, tai gali apsunkinti situaciją ir sukurti papildomų rūpesčių. Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus. Maži atnaujinimai, tokie kaip dažymas ar grindų atnaujinimas, gali ženkliai padidinti buto vertę.
Rinkos analizė ir kainos nustatymas
Nustatykite tinkamą būsto pardavimo kainą. Realiai įvertinkite buto kainą. Per didelė suma atbaidys pirkėjus ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį. Patikrinkite pardavimų skelbimus, palyginkite panašaus turto kainas arba pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto vertintoju ar brokeriu.
Suprasti esamą nekilnojamojo turto rinkos situaciją yra esminis pardavimo sėkmei užtikrinti. Tai apima kainų tendencijas, paklausą ir pasiūlą jūsų regione. Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės. Geriausia bent porą kartų per mėnesį peržvelgti situaciją rinkoje ir ištyrinėti konkurentų pasiūlymus.
Reklama ir pardavimo strategija
Kokybiškos nuotraukos ir išsamus aprašymas yra tai, ko būtinai reikia. Juk pirkėjai su parduodamu butu visų pirma susipažins pagal skelbimuose sudėtas nuotraukas. Puiku, jei šalia jų bus dar ir buto planas bei vieta žemėlapyje. Kuo patraukliau viską pateiksite, tuo greitesnio rezultato galite tikėtis.
Pakankama reklamos sklaida užtikrins, kad jūsų skelbimą pamatytų kuo daugiau potencialių pirkėjų - o tai užtikrins, kad viskas įvyktų kuo greičiau. Todėl į reklamą investuoti verta. Skelbimas turėtų būti matomas visuose portaluose, laikraščiuose ir t. t. Nereikia numoti ranka ir į reklamą „iš lūpų į lūpas” - visi jūsų draugai, giminės ir kaimynai privalo žinoti apie jūsų planuojamą buto pardavimą.
Profesionalūs derybiniai įgūdžiai padės butą parduoti greičiau ir jums palankesnėmis sąlygomis. Jei gyvenate ne Lietuvoje arba šiaip toli nuo tos vietos, kurioje yra norimas parduoti butas, apgalvokite, kas galėtų aprodyti jį potencialiems pirkėjams.
Svarbiausias pardavimo įgūdis, pakeitęs mano karjerą nekilnojamojo turto pardavimuose
Reikalingi dokumentai
Pardavimui su paskola reikės paruošti keletą svarbių dokumentų. Pateikiame pagrindinių reikalingų dokumentų sąrašą:
- Pasirašytos paskolos sutarties kopija - ši kopija bus reikalinga norint žinoti paskolos likutį ir sąlygas.
- Paskolos likučio pažyma (arba banko leidimas parduoti) - bankas pateikia informaciją apie paskolos likutį ir sąlygas, kaip ją padengti. Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti. Kreditoriaus leidimą butą parduoti turėsite pateikti būsimą sandorį tvirtinančiam notarui.
- Asmens tapatybės dokumentas (galiojantis) - asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas, kad būtų galima užregistruoti pardavimą.
- Būsto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
- Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma (išrašas).
- Butų pardavimo sutartis - tai dokumentas, kuris patvirtina sandorį su pirkėju.
- Pardavimo deklaracija - dokumentas, kuriuo jūs patvirtinate, kad parduodate butą su paskola.
- Energetinio naudingumo sertifikatas - jį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.
Šis sąrašas gali keistis priklausomai nuo jūsų situacijos ir banko reikalavimų, tačiau šie dokumentai yra pagrindiniai, kuriuos turėsite paruošti.
Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų
Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų gali sukelti papildomų teisinių aspektų, susijusių su vaiko teisių apsauga ir gyvenamosios vietos klausimais. Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio mėn.: leidimus turtą parduoti, kai jis priklauso šeimai su nepilnamečiais vaikais, išduoda nebe teismai, o notarai.
Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro. Svarbu konsultuotis su teisininku, kad būtumėte tikri, jog laikotės visų teisinės apsaugos reikalavimų, susijusių su nepilnamečiais vaikais.
Kiti specialūs atvejai
- Jei esate susituokę: bus reikalingas sutuoktinio (-ės) sutikimas pardavimui.
- Jei esate išsituokę: reikės ištuokos liudijimo ir teismo nutarties dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio (-ės) sutikimas.
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams: privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
Mokesčiai, taikomi po buto pardavimo
Po buto pardavimo gali atsirasti keli mokesčiai, priklausomai nuo jūsų situacijos ir sandorio sąlygų. Svarbu pasikonsultuoti su mokesčių specialistu, kad sužinotumėte, kokie mokesčiai jums taikomi, ir kaip jie gali paveikti galutinę sandorio vertę.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) mokamas ne visais atvejais. Jis apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčio tarifo.
GPM mokėti nereikia, jei:
- Parduodamame būste savininkas dvejus metus buvo deklaravęs gyvenamąją vietą.
- Nuo būsto įsigijimo praėjo 10 metų.
- Kai parduodamas vienintelis turimas nekilnojamasis turtas, ir per metus yra perkamas kitas gyvenamasis būstas, kuriame deklaruojama gyvenamoji vieta. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.
GPM yra mokamas tik nuo pelno. Tai reiškia, kad jei pirkote būstą už 100 000 EUR, o parduodate už 110 000 EUR, GPM mokėsite tik nuo 10 000 EUR pelno.
Kiti galimi mokesčiai
- Nekilnojamojo turto (NT) mokestis - tai mokestis, kurį reikia sumokėti, jei per metus nuo pardavimo uždirbote pelną iš NT. Jeigu butą parduodate už kainą, viršijančią pradinę, galite turėti pareigą sumokėti šį mokestį.
- PVM (Pridėtinės vertės mokestis) - jei NT yra apmokestintas PVM, ši suma gali būti taikoma pardavimui.
Nekilnojamojo turto brokerio paslaugos
NT brokeriai dažnai padeda supaprastinti buto pardavimo procesą. Jie gali surasti pirkėjus, padėti pasirengti pardavimo dokumentams ir užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas ir be rūpesčių. Patikėkite savo buto pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!
Brokerio paslaugų kaina
Brokerio paslaugos nėra nemokamos. Komisiniai brokeriams Lietuvoje paprastai svyruoja nuo 1% iki 5% nuo pardavimo kainos, priklausomai nuo sandorio sudėtingumo, brokerio patirties ir rinkos sąlygų. Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
- Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina gali būti fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
- Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus apie 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą. Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.
Brokerio paslaugų nauda
Nekilnojamojo turto brokeris turi daugiau patirties, teisinių žinių, žinių apie mokesčius ir kitų priemonių, kurios gali padėti gauti maksimalią naudą ir išvengti nereikalingos rizikos ar neaiškumų. Viso buto pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, išvengti brangių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę. Konkrečiai jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. NT brokeris investuoja savo laiką ir finansines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, įskaitant dekoratorius, NT fotografus, drono operatorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus. Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
Ką daryti, jei buto vertė nuvertėjo?
Jei su paskola įsigytas NT dėl vienų ar kitų priežasčių nuvertėja ir jo vertė yra mažesnė nei kredito likutis banke, skirtumą klientas turėtų apmokėti nuosavomis lėšomis arba bankui įkeisti kitą NT. Bankas visada išduoda leidimą turtą parduoti su sąlyga, kad bus dengiamas visas kreditas. Būtent dėl šios ir kitų panašių priežasčių egzistuoja Lietuvos banko reikalavimas turėti pradinį įnašą arba bent 15 proc. būsto kainos nuosavomis lėšomis.
Būsto keitimas kitu
Jei klientas su paskola paimtą turtą nori pakeisti kitu (pigesniu, brangesniu ar tokios pat vertės), tokiu atveju dažnai yra sudaroma nauja kredito sutartis. Kiekviena situacija gali būti individuali, todėl kilus idėjai keisti būstą visų pirma rekomenduojame kreiptis į banką. Bankas kiekvieną situaciją įvertina atskirai ir padeda rasti geriausią sprendimą.
Jei, pavyzdžiui, už 100 000 EUR paskolą paimtą būstą klientas nori pakeisti brangesniu, tarkime, kainuojančiu 150 000 EUR, tektų imti naują paskolą. Klientas turi turėti pradinį įnašą, kurio dydis nustatomas individualiai, bet negali būti mažesnis nei 15 proc. Taip pat turi pakakti pajamų naujam kreditui gauti, t. y., paskolos įsipareigojimai, įskaitant būsimos paskolos įmoką, negali viršyti 40 proc. pajamų. Turimos paskolos sąlygos nekeičiamos.
Įtraukti kito asmens (pvz., sugyventinio) kaip bendraskolininko į esamą paskolą, norint įsigyti brangesnį turtą, dažniausiai negalima. Tokiu atveju butas su būsto paskola vėlgi turėtų būti parduotas. Jeigu paskolą turintis klientas vėliau nori įsigyti brangesnį turtą, tačiau nori turėti tokio paties dydžio paskolą, kokią turėjo iki tol, tam reikėtų turėti didesnę nuosavų lėšų dalį.
Gyvenimas nenuspėjamas - gali nutikti taip, kad dabartinė gyvenamoji vieta, kuriai paėmėte būsto paskolą, nebeatitinka Jūsų poreikių. Gavę paskolą naujam būstui, per 12 mėn. trukmės pereinamąjį laikotarpį turėsite parduoti turimą būstą ir padengti naujos paskolos dalį, lygią pradinio įnašo sumai, bei grąžinti turimos būsto paskolos likutį.
tags: #ar #reikia #moketi #bauda #jei #parduodi