Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu) arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimą, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau - CK) 4.111 str.).
Servituto samprata ir nustatymo pagrindai
Pagal CK 4.124 straipsnio 1 dalį, servitutas gali būti nustatomas sandoriu, įstatymu, teismo sprendimu arba administraciniu aktu.
Servituto būtinybei pagrįsti esminę reikšmę turi tai, kad nėra kito tinkamo nuosavybės teisės naudojimo būdo, kaip tik apriboti kito asmens nuosavybės teisę. Atsižvelgiant į nuosavybės teisės svarbą, nuosavybės teisės ribojimas pateisinamas tik esant svarbioms priežastims ir nėra pagrindo taikyti servitutą ir riboti kito (tarnaujančiojo daikto) savininko nuosavybės teisę vien todėl, kad savininkas, siekiantis servituto nustatymo, nori naudotis svetimu daiktu, nes jam taip yra naudingiau ar patogiau (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018-05-23 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-195-248/2018).
Viešpataujančiojo daikto savininkui negali būti suteikiamos teisės, neatitinkančios šių kriterijų, tokių teisių suteikimas prieštarautų interesų derinimo ir proporcingumo principams ir reikštų nepagrįstą tarnaujančiojo daikto savininko teisių suvaržymą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019-09-12 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-289-469/2019). Taigi, asmuo, prašantis teismo nustatyti servitutą, turi pareigą pagrįsti, kad jo prašomas nustatyti servitutas yra būtinas, nes nėra jokios kitos galimybės naudoti jam priklausantį daiktą pagal paskirtį, kaip tik apribojant kito savininko teises.
Pavyzdys: Kelio servituto nustatymas
Pavyzdžiui, Rimas turi žemės sklypą, bet negali į jį patekti, nes nėra įvažiavimo, t. y. Rimas negali tinkamai naudotis savo žemės sklypu pagal paskirtį. Vienintelis įmanomas patekimas į jam priklausantį žemės sklypą yra per kaimynui Sigitui priklausantį besiribojantį žemės sklypą. Taigi, Rimui reikalingas kelio servitutas per Sigitui priklausantį žemės sklypą. Rimas su Sigitu gali susitarti draugiškai sudarydami sandorį dėl servituto nustatymo. Tačiau ką daryti Rimui, jei Sigitas nesutinka su servituto nustatymu? Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių servituto nustatymo klausimus, aiškinimo ir taikymo yra išsamiai ir nuosekliai išplėtota.
Bylą dėl servituto nustatymo nagrinėjantys teismai pirmiausia turi įvertinti, ar daikto savininkas, įgyvendindamas savo nuosavybės teisę ir siekdamas, kad dėl daikto tinkamo naudojimo būtų nustatytas servitutas, išnaudojo visas objektyvias ir įmanomas galimybes, kad nuosavybės teisę būtų galima įgyvendinti neapribojant kitų savininkų teisių ir interesų.
Servituto būtinumo ir atlygintinumo principai
Pagal CK 4.126 straipsnio 1 dalį teismo sprendimu servitutas nustatomas, jeigu savininkai nesusitaria, o nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad šiame straipsnyje yra įtvirtintos dvi sąlygos, kurioms esant servitutas nustatytinas teismo sprendimu: savininkų nesutarimas ir būtinumas nustatyti servitutą, kad viešpataujančiojo daikto savininkas galėtų naudoti daiktą pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-195-248/2018).
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad civilinių teisinių santykių teisingumo, interesų derinimo, atlygintinumo principai suponuoja servituto atlygintinumo prezumpciją - tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti kompensuojami dėl servituto patirti netekimai. Įgydama naudos viena civilinių santykių šalis turi suteikti ekvivalentinę naudą kitai šaliai, nebent šalių susitarimu būtų nustatyta kitaip (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-11-04 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-424/2011).
Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, atsižvelgia į tokias aplinkybes:
- kokiam daiktui, visam ar jo daliai nustatomas servitutas;
- koks servituto turinys ir trukmė;
- kokio pobūdžio ir apimties asmeniniai ar veiklos bei kitokio pobūdžio suvaržymai tenka tarnaujančiojo daikto savininkui;
- ar jam tenka turtinių nuostolių dėl servituto nustatymo;
- ar jie atlyginti ir ar galimi visiškai atlyginti;
- kokią naudą turėjo ar įgyja viešpataujančiojo daikto savininkas dėl servituto nustatymo;
- kitas svarbias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-02-17 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-69/2009; 2016-01-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61-469/2016).
Teismai taip pat vertina aplinkybes, susijusias su tarnaujančiojo daikto savininko suvaržymų pagal paskirtį naudoti sklypo (likusią) dalį, kuriai nenustatytas servitutas, apimtimi, jam, kaip savininkui, išliekančias pareigas ir pan. Turto rinkos kaina pagal teismų praktiką gali būti vienas iš kriterijų, į kurį atsižvelgiama nustatant kompensacijos dydį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017-05-04 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-200-701/2017).
Kasacinis teismas pažymėjo, kad sprendžiant dėl servituto atlygintinumo, reikia vadovautis, pirma, kompensacijos proporcingumo tarnaujančiojo daikto savininko teisių apribojimams ir kompensavimo realumo principais, t. y. atlyginimas už nustatytą servitutą tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti proporcingas jo patiriamiems turtiniams praradimams, ir, antra, ar dėl nustatytos vienkartinės ar periodinės kompensacijos dydžio nesusidarys sąlygos vienai iš šalių nepagrįstai praturtėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017-04-19 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-181-469/2017).
Žemės servitutas statiniui naudoti: iššūkiai teismų praktikoje
Nors Lietuvos Respublikos 2000 m. civilinio kodekso 4.40 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta bendra taisyklė, kad žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant žemės sklypo esantys statiniai bei jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai (superficies solo cedit), praktikoje nereta situacijų, kai žemės sklypo ir kitų nekilnojamųjų daiktų (pastatų, statinių) žemės sklype savininkai yra skirtingi.
Tokiu atveju žemės sklypo ir statinių savininkų teisiniai santykiai dėl žemės, reikalingos statiniui naudoti, gali būti įforminami įvairiais sandoriais, reglamentuojamais tiek prievolių teisės, tiek daiktinės teisės normomis. Tai gali būti panaudos, nuomos sutartiniai santykiai arba daiktinę teisę sukuriantys sandoriai dėl užstatymo teisės (superficies), ilgalaikės nuomos (emphyteusis) arba servituto.
Šalims nesusitarus, teisė naudoti svetimą žemės sklypą gali būti nustatoma priverstinai. Tam praktikoje naudojamas žemės servitutas, kuris gali būti nustatytas įstatymu, teismo sprendimu, o įstatymų nustatytais atvejais - administraciniu aktu (CK 4.124 straipsnio 1 dalis). Analizuojant teismų praktiką, pastebima bendra tendencija, kad servitutas taikomas kaip neišvengiama ir vienintelė priemonė žemės sklypo ir statinių jame savininkų nesutarimui spręsti, pamirštant, kad priverstinai nustatomas servitutas, visų pirma, yra tarnaujančiojo daikto savininko teisių suvaržymas, antra, turėtų būti ultima ratio sprendžiant konkuruojančių teisinių interesų konfliktą.
Teismų praktikoje dažnėja atvejų, kai servitutas nustatomas visam žemės sklypui, kas kelia abejonių dėl tokio apribojimo pagrįstumo ir proporcingumo. Be to, susiduriama su įvairia teismų praktika dėl nuostolių kompensavimo apskaičiavimo metodų taikymo, o tai lemia poreikį vertinti skirtingos praktikos pagrįstumą. Autorių nuomone, šiame kontekste analizuotinos priežastys ir pagrindai, kurių esant nustatomas žemės servitutas statinio naudojimui, tiriamas klausimas, ar servitutas yra vienintelė priemonė žemės sklypo ir statinio savininkų nuosavybės teisių atskirumui spręsti, koks nuostolių, patirtų dėl servituto nustatymo, metodas turėtų būti naudojamas. Nurodyti klausimai nėra atskirai tirti doktrinoje.
Priverstiniai žemės servitutai statiniui naudoti
Atsižvelgiant į servituto nustatymo pagrindą ir priežastis, galima išskirti trijų rūšių priverstinius žemės servitutus statiniui naudoti:
- administraciniu aktu nustatyti servitutai nuosavybės teisių atkūrimo procese;
- servitutai, nustatomi teismo pagal Civilinį kodeksą;
- servitutai, nustatomi teismo sprendimu nuosavybės atkūrimo procese grąžintai kito asmens statiniais užstatytai žemei, pasibaigus žemės nuomos sutarčiai.
Šios kategorijos bylos negali būti priskirtos prie servitutų, nustatytų teismo sprendimu pagal Civilinį kodeksą, nes, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nuomone: „nagrinėjamu atveju tarnaujančiojo ir viešpataujančiojo daiktų savininkų santykius reglamentuoja ne tik CK, bet ir Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo normos. Teisiniams santykiams, kurie sureguliuoti specialiuose teisės aktuose įtvirtintu būdu, nėra pagrindo taikyti bendrųjų teisės normų nuostatas, išskyrus tuos santykių aspektus, kurių specialiosios normos nereglamentuoja“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. birželio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-294-469/2017).
Kai žemės sklypo savininkas nori parduoti tik statinius, pasilikdamas žemės sklypą, CK 6.394 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta imperatyvi taisyklė, pagal kurią žemės sklypo savininkas parduodamas nekilnojamąjį daiktą, esantį tame sklype, privalo perduoti teises į žemę (nuosavybės teisę, žemės nuomos ar užstatymo teisę). Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, - yra negaliojanti. Deja, šios imperatyvios normos teismų praktikoje aiškinamos dispozityviai.
Servituto būtinumo klausimas
Kitų servituto rūšių nustatymo atvejais šis klausimas yra vienas iš sudėtingiausių, o nustatant žemės servitutą statiniui naudoti, objektyvaus būtinumo klausimas nėra sudėtingas, nes žemės sklypo poreikis ne laikino pastato ar statinio, esančio tame žemės sklype, naudojimui ir eksploatavimui yra akivaizdus. Tačiau šios rūšies servituto nustatymo atveju svarbus ne tiek objektyvaus būtinumo, kiek teisinio būtinumo, reiškiančio, kad teismas visais atvejais turėtų patikrinti kito teisinio būdo (priemonės) šalių ginčui išspręsti galimybę, klausimas.
Teismai pripažįsta, kad skirtingų žemės sklypo ir jame esančių pastatų savininkų interesai galėtų būti derinami ir kitais įstatymui neprieštaraujančiais būdais, tačiau sprendžiant dėl šių civilinių teisių įgyvendinimo būdų santykio su įstatyminėmis servituto nustatymo teismo sprendimu prielaidomis svarbu yra tai, kad, priešingai nei servituto atveju, suinteresuotiems asmenims dėl jų nesusitarus, teismas neturi diskrecijos arba turi labai siaurą diskreciją spręsti dėl jų taikymo. Teismai nuosekliai laikosi pozicijos, kad tokiais atvejais pripažinti faktinius statinio ir žemės sklypo savininko nuomos ar kitus sutartinius teisinius santykius negalima, nes niekas negali būti įpareigotas sudaryti sutartį, tad taikomas servitutas.
Ieškovai, prašydami nustatyti žemės servitutą statiniui naudoti, paprastai nurodo arba žemės sklypo dalį, kuri reikalinga statiniui naudoti, arba prašo nustatyti servitutą visam žemės sklypui, jei pastatai ir statiniai išdėstyti sklype taip, kad žemės sklypo savininkas neturi galimybės naudotis sklypu. Taigi nustatant šios rūšies servitutus dažniausiai kyla klausimas dėl servituto apimties, t. y. kokiai žemės sklypo daliai turi būti nustatomas servitutas, ar servitutas gali būti nustatytas visam žemės sklypui.
Konkretūs servituto trukdymo ir nustatymo atvejai
Teismų praktika dėl kelio servituto trukdymo (byla „Sėkmės gatvės namai“)
Byloje, kurioje teismo atstovė Rimantė Kraulišė informavo apie ginčą, buvo prašoma įpareigoti individualių gyvenamųjų namų bendriją „Sėkmės gatvės namai“ (atsakovė) netrukdyti ieškovėms bei tretiesiems asmenims naudotis keliu, t. y. Vilniaus apskrities viršininko 2005 m. liepos 18 d. įsakymu žemės sklype nustatytu kelio servitutu. Taip pat buvo prašoma netrukdyti ir sudaryti sąlygas tretiesiems asmenims be apribojimų praeiti ir važiuoti transporto priemonėmis per žemės sklypą - pašalinti kelio užtvarus arba sudaryti galimybę jais naudotis perduodant užtvarų naudojimo pultą, įvedant telefonų numerius ar kitais būdais.
Ieškovės teigė, kad vienas iš pagrindinių patekimo kelių į ieškovėms nuosavybės teise priklausančius žemės sklypus yra per atsakovės priklausantį žemės sklypą. Vilniaus rajono savivaldybės administracijai atsakovės prašymu leidus žemės sklype įrengti automatinius kelio užtvarus, ieškovės neteko galimybės per juos praeiti ir važiuoti transporto priemonėmis. Nors ieškovės kreipėsi į atsakovę, tačiau atsakovė atsisakė sudaryti galimybę joms naudotis kelio užtvarais.
Bylą išnagrinėję teismai įpareigojo atsakovę netrukdyti ieškovėms bei tretiesiems asmenims naudotis kelio servitutu - netrukdyti ir sudaryti sąlygas be apribojimų praeiti ir važiuoti transporto priemonėmis per žemės sklypą. Teismai nusprendė, kad administraciniu aktu nustatytas kelio servitutas buvo skirtas ne apibrėžtam asmenų ratui, bet visiems tretiesiems asmenims. Dėl to atsakovė, be teisinio pagrindo įrengdama kelio užtvarą ir neleisdama juo naudotis ieškovėms ir tretiesiems asmenims, apribojo jų galimybes naudotis kelio servitutu.
Nesutikdama su bylą nagrinėjusių teismų išvadomis atsakovė Lietuvos Aukščiausiajam Teismui pateiktame skunde kėlė klausimą, ar administraciniu aktu gali būti nustatytas kelio servitutas ne konkrečių daiktų tinkamam naudojimui užtikrinti, bet neapibrėžto asmenų rato poreikiams tenkinti, kai pagal servituto prigimtį ir sampratą jo nustatymas yra siejamas su konkretaus daikto tinkamo naudojimo užtikrinimu, ir ar sprendžiant dėl administraciniu aktu nustatyto kelio servituto turinio netaikomas minimalaus savininko teisių ribojimo principas.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad pagal teisinį reguliavimą, galiojusį įsakymo dėl kelio servituto nustatymo priėmimo metu, administraciniu aktu nustatomas kelio servitutas galėjo būti nustatomas konkrečių (viešpataujančiųjų) daiktų tinkamam naudojimui užtikrinti. Pasak teismo, kelio servitutų nustatymas administraciniu aktu, kuris priimtas siekiant pakeisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, bet ne nustatyti servitutus, o servitutas tokiu administraciniu aktu buvo nustatomas tik kaip pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties pakeitimo sąlyga (viena iš sąlygų), turėjo ypatumų. „Dėl šių ypatumų servitutai tokiu administraciniu aktu galėjo būti nustatomi tarnaujančiaisiais tampantiems žemės sklypams, kurie administraciniame akte galėjo būti konkrečiai nenurodyti arba nurodyti nebaigtiniu sąrašu, jeigu teritorijoms, kuriose tokie sklypai buvo suformuoti ar netgi dar nebuvo, bet pagal teisės aktus galėjo (turėjo) būti suformuoti, dar nebuvo parengti ir patvirtinti teritorijų planavimą reglamentuojančiuose įstatymuose nustatyti teritorijų planavimo dokumentai“, - nurodoma teismo nutartyje.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pabrėžė, kad asmenų, kurie turi teisę servituto pagrindu naudotis tarnaujančiuoju daiktu, nustatymas sietinas ne su servituto turinio, bet su viešpataujančiojo daikto nustatymu. Tais atvejais, kai administraciniu aktu nustatyto kelio servituto turinys nėra nurodytas pačiame administraciniame akte, jis nustatomas pagal su tokiu administraciniu aktu tiesiogiai susijusius teritorijų planavimo dokumentus, kurie privalo būti parengti. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pabrėžė ir tai, kad nagrinėjamoje byloje reikšminga, jog joje nėra įrodymų, kad gyvenamųjų namų kvartalas, kuriame esančiam žemės sklypui kaip tarnaujančiajam daiktui administraciniu aktu nustatytas kelio servitutas, pagal teritorijų planavimo dokumentus buvo suformuotas kaip uždaras kvartalas.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, išnagrinėjęs bylą, nenustatė pagrindo tenkinti atsakovės kasacinį skundą, todėl paliko nepakeistą apeliacinės instancijos teismo nutartį.
Praktinis skaitytojo klausimas apie servituto trukdymą komunikacijų tiesimui
Skaitytojo klausimas: „Pramoninėje teritorijoje, valstybinės žemės sklype yra gamybinis pastatas, kurio patalpos priklauso šešiems savininkams. Patalpos yra bendrame valstybinės žemės sklype. Iš valstybinės žemės valdytojo pagaliau gavau servitutą prie savo pastato dalies vesti komunikacijas. Bet turiu kaimyną, kuris sugalvojo būtent toje dalyje sandėliuoti savo daiktus, langų paketus. Šie daiktai man fiziškai trukdo kastis tranšėjas, pradėti dirbti. Nors servitutas nustatytas ir patvirtintas, kaimynas neketina traukti daiktų.“
Servitutų nustatymo problemos ir rekomendacijos teismų praktikoje
Nacionalinės žemės tarnybos duomenimis, Lietuvoje iki 2023 m. spalio 1 d. buvo įregistruota daugiau nei 700 tūkst. kitos paskirties žemės sklypų (apie 340 tūkst. ha), dažniausiai naudojamų statiniams statyti. Daugiau nei pusė šios žemės priklauso valstybei ir yra nuomojama ant jos esantiems privačios nuosavybės teise priklausantiems pastatams naudoti.
Pasak „Lawcorpus“ advokatų profesinės bendrijos įkūrėjo Roko Venslausko, 2023 metais Lietuvos pirmosios instancijos teismuose buvo gauta 118 naujų bylų, susijusių su servitutais, iš kurių trečdalio nagrinėjimas užtruko metus ar ilgiau. Dažnai servituto nustatymo ieškinius pateikia asmenys, kurie neturi teisinės galios ginti viešąjį interesą.
„Faktinė situacija ir ieškinio turinys turi būti kruopščiai analizuojami, siekiant užtikrinti, kad viešasis interesas nebūtų naudojamas kaip pretekstas individualiems ginčams spręsti. Pasitaiko atvejų, kai servitutas prašomas nustatyti turtui, kuriuo ieškovas realiai nesinaudoja ar neturi realaus poreikio juo naudotis. Tokios situacijos kelia klausimų, ar servituto prašoma pagrįstai,“ - sako R. Venslauskas.
Teisininkas pabrėžia, kad servitutas yra kraštutinė priemonė (ultima ratio), kuri gali būti taikoma tik tuomet, kai nėra kitų alternatyvų. „Be to, būtina tiksliai apibrėžti žemės sklypo savininko teisių ribojimus ir teritoriją, kurioje jie taikomi. Teismai neturėtų nustatyti servitutų be aiškių teritorinių ribų ir planų, nes tokiu atveju sprendimai gali būti dviprasmiški ir sunkiai įgyvendinami. Servituto nustatymas teisme turėtų būti grindžiamas realiais, o ne menamais savininkų nesutarimais,“ - atkreipia dėmesį R. Venslauskas.
„Ieškovas turi įrodyti, kad dėl konkretaus turto naudojimo yra neišsprendžiamas konfliktas, kuris trukdo normaliomis sąlygomis juo naudotis. Be to, svarbu užtikrinti teisingą tarnaujančiojo ir viešpataujančiojo daiktų savininkų interesų pusiausvyrą, nustatant adekvačią kompensaciją. Teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, atsižvelgia į tai, kokiam daiktui nustatomas servitutas, koks jo turinys ir trukmė, kokio pobūdžio suvaržymai taikomi ir ar jie atlyginti.“
Pasak R. Venslausko, visais atvejais rekomenduojama pirmiausia ieškoti taikaus susitarimo ir tik šioms deryboms nepavykus kreiptis į teismą: „Ginčai dėl servitutų gali būti sudėtingi ir ilgi, todėl turto savininkams patartina kreiptis į profesionalius teisininkus dar prieš pradedant teisminius procesus.“
tags: #bauda #uz #trukdymas #naudotis #servitutu #teismu